Neue Gesetzesänderungen für die Verwaltung von gemeinschaftlich genutzten Gebäuden auf Zypern

Seit über zwei Jahren wird ein Gesetzentwurf diskutiert, der darauf abzielt, langjährige Herausforderungen bei der Verwaltung gemeinschaftlich genutzter Gebäude zu lösen. Nun wird das Gesetz „The Management of Shared Buildings and Related Matters Law of 2023“ im zyprischen Parlament besprochen.

Dieses Gesetz soll wesentliche Probleme wie fehlende Verwaltungsräte, unbezahlte Gemeinschaftsgebühren, fehlende Versicherung oder Schäden an Gebäuden adressieren. Ziel ist es, Verwaltungsräten mehr Flexibilität zu geben, Eigentümer zur Zahlung ihrer Verpflichtungen zu bewegen und eine ordnungsgemäße Instandhaltung sicherzustellen.

👉 Den vollständigen Gesetzesentwurf findest du hier:
📄 Original (Griechisch)
📄 Maschinelle Übersetzung (Englisch)

Wichtige Änderungen im neuen Gesetz

1. Neue Aufsichtsbehörde für gemeinschaftlich genutzte Gebäude

Eine neue Behörde wird eingerichtet, die die Einhaltung des Gesetzes überwacht. Die Rolle des Department of Lands and Surveys wird sich künftig nur noch auf Eigentumsfragen und die Registrierung gemeinschaftlicher Gebäude beschränken.

Diese Aufsichtsbehörde wird:
✔️ Ein Register für gemeinschaftlich genutzte Gebäude und deren Verwaltungsräte führen.
✔️ Verwaltungsräte und Gebäude registrieren.
✔️ Strafen gegen Eigentümer oder Verwaltungsräte verhängen, die gegen das Gesetz verstoßen.
✔️ Gerichtliche Anordnungen zur Beseitigung illegaler Bauwerke oder Umbauten einholen.

📌 Wichtige Änderung: Das Gesetz gilt nicht nur für registrierte Gebäude, sondern für alle Gebäude mit einer Bau- und Unterteilungsgenehmigung – unabhängig davon, ob ein Genehmigungszertifikat oder separate Eigentumstitel vorliegen.

2. Verkaufs- und Vermietungsverbot bei unbezahlten Gemeinschaftsgebühren

Eigentümer von Wohneinheiten, die ihre Gemeinschaftsgebühren nicht bezahlen, dürfen ihre Wohnungen nicht verkaufen, vermieten oder das Kaufrecht übertragen, solange die Gebühren nicht beglichen sind.

📄 Neuer Pflichtnachweis:
Um eine Immobilie zu verkaufen oder zu vermieten, muss der Eigentümer eine Bescheinigung über bezahlte Gemeinschaftsgebühren („Certificate of Common Expenses Clearance“) vom Verwaltungsrat des Gebäudes einholen.

3. Verbesserte Sicherheitsvorschriften

Das Gesetz legt besonderen Fokus auf die Bausicherheit und das strukturelle Management gemeinschaftlich genutzter Gebäude.

✔️ Verwaltungsräte sind dazu berechtigt, dringende Instandhaltungsmaßnahmen durchzuführen.
✔️ Ungeprüfte oder unerlaubte Bauarbeiten können zu gerichtlichen Maßnahmen führen.
❌ Kritik: Feuerwehrsprecher Andreas Kettis bemängelte, dass der Entwurf keine Brandschutzbestimmungen enthält.

4. Mehr Rechte für Verwaltungsräte

Jedes gemeinschaftlich genutzte Gebäude muss einen Verwaltungsrat haben.

📌 Befugnisse des Verwaltungsrats:
✅ Eigentümer oder Mieter mit unbezahlten Gebühren von Gemeinschaftseinrichtungen ausschließen (außer von ihrer eigenen Wohnung).
✅ Instandhaltung und Verwaltung des Gebäudes sicherstellen.
✅ Dienstleistungen für Gemeinschaftsbereiche nur für zahlende Eigentümer bereitstellen.
✅ Ein Sonderkonto für Reparaturen & Upgrades einrichten.
✅ Mindestens einmal jährlich eine Eigentümerversammlung abhalten.

5. Änderungen bei der Berechnung von Gemeinschaftsgebühren

📌 Neue Berechnungsmethode:
💰 Grundlage: Größe der Wohnung + 40 % der überdachten Terrassen + 20 % der offenen Terrassen.
💰 Ausnahme: Mischgenutzte Gebäude haben spezielle Berechnungsmethoden.

📌 Weitere Änderungen:
✔️ Mitglieder des Verwaltungsrats müssen Eigentümer sein.
✔️ Eigentümer können an Versammlungen per Video- oder Telefonkonferenz teilnehmen und digital abstimmen.
✔️ Ein Gebäude wird als „Shared Building“ definiert und umfasst die gesamte Baukonstruktion.
✔️ Gemeinschaftseigentum („Shared Property“) umfasst alle Gebäudeteile, die nicht einzelnen Eigentümern gehören.

Zukünftige Änderungen & Diskussionen

📌 Der Gesetzentwurf wird derzeit im Parlament diskutiert. Es könnten weitere Änderungen beschlossen werden, darunter:

✔️ Einführung eines „Sinking Fund“ – ein Sonderfonds für unvorhergesehene Reparaturen.
✔️ Anpassungen an der Berechnungsmethode der Gemeinschaftsgebühren.
✔️ Zusätzliche Bestimmungen zum Brandschutz.

Häufig gestellte Fragen (FAQs) zu Gemeinschaftsgebäuden

❓ Wer muss die Gemeinschaftsgebühren bezahlen – ich oder mein Mieter?
✅ Der Eigentümer ist immer für die Zahlung verantwortlich, auch wenn die Wohnung vermietet ist.

❓ Ich wohne im Erdgeschoss – muss ich für den Aufzug zahlen?
✅ Ja, auch wenn du ihn nicht nutzt, musst du für alle Gemeinschaftseinrichtungen aufkommen.

❓ Ich bewohne meine Wohnung nur drei Monate im Jahr – kann ich weniger bezahlen?
❌ Nein. Die Gebühren sind jährlich fällig, unabhängig davon, wie lange du die Wohnung nutzt.

❓ Der Bauträger hat versprochen, dass der Gemeinschaftspool fertig ist – kann ich die Zahlungen zurückhalten?
❌ Nein. Falls der Pool nicht fertig ist, hättest du die Übergabe verweigern müssen.

❓ Unsere Verwaltung verlangt von allen Eigentümern die gleiche Gebühr – ist das erlaubt?
❌ Nein. Die Gebühren basieren auf der Größe der Wohneinheiten.

❓ Mein Nachbar mit einer größeren Wohnung zahlt weniger als ich – warum?
✅ Die Gebührenberechnung basiert auf der Fläche der Wohneinheit – überprüfe, ob deine Angaben korrekt sind.

❓ Ich pflege den Gemeinschaftsgarten – bekomme ich eine Ermäßigung?
❌ Nein. Aber du kannst mit dem Verwaltungsrat über eine Erstattung deiner Ausgaben sprechen.

❓ Ich habe mein Apartment gerade erst übernommen und eine Rechnung für Gemeinschaftsgebühren erhalten – muss ich zahlen?
✅ Ja. Dein Anwalt hätte dich beim Kauf über die Gebührenregelung informieren müssen.

Wichtige Reform für mehr Ordnung & Sicherheit in Gemeinschaftsgebäuden

Die geplanten Änderungen im „Management of Shared Buildings and Related Matters Law of 2023“ sollen für eine bessere Verwaltung gemeinschaftlich genutzter Gebäude sorgen.

📌 Besonders wichtig sind:
✅ Einführung einer neuen Aufsichtsbehörde
✅ Verkaufs- & Vermietungsverbot bei unbezahlten Gebühren
✅ Mehr Rechte für Verwaltungsräte
✅ Neue Berechnungsmethode für Gemeinschaftsgebühren
✅ Strengere Regeln für unerlaubte Umbauten

Die Reform soll mehr Transparenz, Sicherheit und Fairness für Eigentümer und Mieter bringen. Bleibt abzuwarten, ob weitere Anpassungen beschlossen werden.

Verwaltungsrat

gemäß dem neuen Gesetzentwurf „The Management of Shared Buildings and Related Matters Law of 2023“ muss der Verwaltungsrat eines gemeinschaftlich genutzten Gebäudes offiziell registriert werden.

Registrierung des Verwaltungsrats – Wichtige Punkte

✔️ Pflicht zur Registrierung: Jeder Verwaltungsrat eines gemeinschaftlich genutzten Gebäudes muss sich bei der neuen Aufsichtsbehörde für gemeinschaftliche Gebäude registrieren lassen.
✔️ Offizielle Registrierungsnummer: Nach der Registrierung erhält der Verwaltungsrat eine offizielle Identifikationsnummer.
✔️ Eintragung in das öffentliche Register: Die neue Behörde führt ein zentrales Register, das alle registrierten Gebäude und deren Verwaltungsräte enthält.
✔️ Verantwortlichkeiten des Verwaltungsrats:

• Verwaltung und Instandhaltung des Gebäudes gemäß den gesetzlichen Vorgaben.
• Erhebung und Verwaltung der Gemeinschaftsgebühren.
• Erstellung und Einhaltung interner Vorschriften für das Gebäude.
  ✔️ Strafen bei Nicht-Registrierung: Falls ein Verwaltungsrat nicht registriert ist oder seine Pflichten nicht erfüllt, kann die Aufsichtsbehörde Geldstrafen verhängen oder gerichtliche Maßnahmen einleiten.

Warum ist die Registrierung wichtig?

🔹 Sie stellt sicher, dass alle gemeinschaftlich genutzten Gebäude ordnungsgemäß verwaltet werden.
🔹 Eigentümer können nur mit einem offiziell registrierten Verwaltungsrat eine Bescheinigung über bezahlte Gemeinschaftsgebühren („Certificate of Common Expenses Clearance“) erhalten, die für den Verkauf oder die Vermietung einer Wohnung erforderlich ist.
🔹 Rechtliche Sicherheit: Eine offizielle Registrierungsnummer gibt dem Verwaltungsrat mehr Handlungsspielraum und schützt ihn vor rechtlichen Unsicherheiten.

Zusammenfassung: Ja, der Verwaltungsrat muss offiziell registriert sein und erhält eine Identifikationsnummer. Dies dient der Transparenz, besseren Verwaltung und rechtlichen Absicherung aller Beteiligten. 🚀

Registrierung des Verwaltungsrats für gemeinschaftlich genutzte Gebäude – Detaillierter Prozess

Gemäß dem neuen Gesetzentwurf „The Management of Shared Buildings and Related Matters Law of 2023“ muss der Verwaltungsrat eines gemeinschaftlich genutzten Gebäudes offiziell registriert werden. Dieser Prozess stellt sicher, dass das Gebäude ordnungsgemäß verwaltet wird und alle Eigentümer ihre Pflichten und Rechte kennen.

1. Einleitung des Registrierungsprozesses

Die Registrierung des Verwaltungsrats erfolgt in mehreren Schritten:

Schritt 1: Einberufung einer Eigentümerversammlung

• Die Eigentümer eines gemeinschaftlich genutzten Gebäudes müssen eine ordentliche oder außerordentliche Generalversammlung einberufen.
• Die Einladung zur Versammlung muss schriftlich erfolgen und mindestens 14 Tage vor dem Termin an alle Eigentümer versandt werden.
• Die Einladung sollte die Tagesordnung enthalten, in der die Wahl und Registrierung des Verwaltungsrats als Punkt aufgeführt ist.

📌 Rechtliche Grundlage: Der Gesetzentwurf legt fest, dass eine solche Versammlung mindestens alle 26 Monate abgehalten werden muss (§ 15 des Gesetzentwurfs).

Schritt 2: Abstimmung über die Einrichtung und Registrierung des Verwaltungsrats

• Während der Versammlung stimmen die anwesenden Eigentümer über die Einrichtung eines Verwaltungsrats und die Wahl der Mitglieder ab.
• Damit die Wahl gültig ist, muss eine Mehrheit (über 50 % der anwesenden Eigentümer oder gemäß dem Stimmgewicht, das sich aus der Fläche der Einheiten ergibt) zustimmen.
• Nur Eigentümer dürfen als Mitglieder des Verwaltungsrats gewählt werden (§ 18).
• Die Anzahl der Verwaltungsratsmitglieder kann je nach Größe des Gebäudes variieren, jedoch sollte der Verwaltungsrat aus mindestens drei Mitgliedern bestehen.

Schritt 3: Einreichung der Registrierungsunterlagen bei der Aufsichtsbehörde

Nach der Wahl des Verwaltungsrats müssen die folgenden Dokumente bei der neuen Aufsichtsbehörde für gemeinschaftlich genutzte Gebäude eingereicht werden:

✔️ Antragsformular für die Registrierung des Verwaltungsrats
✔️ Protokoll der Eigentümerversammlung mit der Wahlentscheidung
✔️ Liste der gewählten Mitglieder des Verwaltungsrats mit Name, Anschrift und Eigentumstitelnummer
✔️ Nachweis über das Bestehen eines Bankkontos für das gemeinschaftliche Gebäude
✔️ Erklärung über die Annahme der Wahl durch die Verwaltungsratsmitglieder

📌 Frist: Der Antrag muss innerhalb von 30 Tagen nach der Wahl beim Register eingereicht werden (§ 20).

Schritt 4: Erhalt der Registrierungsnummer & Veröffentlichung im Register

• Nach Prüfung der Unterlagen wird der Verwaltungsrat offiziell registriert und erhält eine einzigartige Identifikationsnummer.
• Die Registrierungsinformationen werden im öffentlichen Register geführt, das von der Aufsichtsbehörde für gemeinschaftlich genutzte Gebäude verwaltet wird.
• Eigentümer und Behörden können das Register einsehen, um die offizielle Registrierung des Verwaltungsrats zu überprüfen.

2. Was passiert, wenn kein Verwaltungsrat gewählt wird?

Falls sich kein Verwaltungsrat bildet, kann dies ernsthafte Konsequenzen für das Gebäude haben:

⚠️ Keine Durchsetzung der Gemeinschaftsregeln: Ohne einen registrierten Verwaltungsrat können keine Gemeinschaftsgebühren eingefordert oder notwendige Reparaturen durchgeführt werden.
⚠️ Kein Verkauf oder Vermietung: Eigentümer können ihre Wohnungen nicht verkaufen oder vermieten, da sie für den Vertragsabschluss eine Bescheinigung über bezahlte Gemeinschaftsgebühren („Certificate of Common Expenses Clearance“) benötigen, die nur ein registrierter Verwaltungsrat ausstellen kann (§ 22).
⚠️ Behördliche Eingriffe: Falls kein Verwaltungsrat existiert, kann die neue Aufsichtsbehörde ein Verfahren zur Zwangsverwaltung einleiten und selbst einen Verwaltungsrat einsetzen (§ 23).

Quelle & Bestätigung

📌 Die entsprechende Regelung findet sich in § 22 des Gesetzentwurfs („Article 22 – Certificate of Common Expenses Clearance“), der besagt:

• • Eigentümer dürfen ihre Einheit nicht verkaufen, vermieten oder das Kaufrecht abtreten, wenn sie Gemeinschaftsgebühren schulden.
  • Um eine Immobilie verkaufen oder vermieten zu können, muss der Eigentümer eine Bescheinigung über bezahlte Gemeinschaftsgebühren („Certificate of Common Expenses Clearance“) vom Verwaltungsrat des Gebäudes erhalten.
  • Falls kein Verwaltungsrat besteht oder dieser nicht registriert ist, kann die Bescheinigung von einem rechtlich bevollmächtigten Vertreter des Verwaltungsrats ausgestellt werden.

3. Änderungen im Verwaltungsrat & Neuwahlen

• Falls ein Mitglied des Verwaltungsrats zurücktritt oder verstirbt, muss eine neue Wahl innerhalb von 60 Tagen stattfinden.
• Die Eigentümerversammlung kann den Verwaltungsrat durch eine Mehrheitsentscheidung abberufen und neue Mitglieder wählen.
• Änderungen im Verwaltungsrat müssen innerhalb von 30 Tagen bei der Aufsichtsbehörde gemeldet werden (§ 25).

4. Fazit: Warum ist die Registrierung wichtig?

🔹 Erforderlich für den ordnungsgemäßen Betrieb des Gebäudes
🔹 Verhindert rechtliche Probleme bei Verkauf oder Vermietung
🔹 Stellt sicher, dass alle Eigentümer ihren finanziellen Verpflichtungen nachkommen
🔹 Ermöglicht eine transparente und effiziente Verwaltung gemeinschaftlicher Gebäude

📌 Zusammenfassung: Die Registrierung des Verwaltungsrats ist nicht nur gesetzlich vorgeschrieben, sondern auch entscheidend für die Instandhaltung und Verwaltung des Gebäudes. Eigentümer sollten sicherstellen, dass der Verwaltungsrat korrekt registriert ist, um rechtliche und finanzielle Nachteile zu vermeiden.

Wann tritt das neue Gesetz in Kraft?

📌 Aktueller Status:

• Der Gesetzentwurf wurde bereits dem zyprischen Parlament vorgelegt und wird derzeit diskutiert.
• Es können noch Änderungen vorgenommen werden, bevor das Gesetz zur endgültigen Abstimmung kommt.

📌 Voraussichtliches Inkrafttreten:

• Nach der Verabschiedung durch das Parlament muss das Gesetz im Amtsblatt der Republik Zypern veröffentlicht werden.
• In der Regel treten Gesetze entweder sofort oder an einem festgelegten Datum nach der Veröffentlichung in Kraft.
• Sollte es Übergangsregelungen geben, könnten bestimmte Bestimmungen des Gesetzes schrittweise über mehrere Monate eingeführt werden.

Wie kannst du das offizielle Inkrafttreten überprüfen?

1️⃣ Website des zyprischen Parlaments
🔗 https://www.parliament.cy/

• Dort werden verabschiedete Gesetze und ihr Inkrafttreten veröffentlicht.

2️⃣ Amtsblatt der Republik Zypern („Official Gazette“) 🔗 http://www.cygazette.com

• Hier wird das finale Gesetz nach der Verabschiedung veröffentlicht.

Quelle 

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